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問：政府推新招打擊炒樓，對樓市後市如何看法？(22/11/2010)
答：在回答此問題前。想講三個現象：
- 1.上周六下午去銅鑼灣，本來自從自由行政策后多了許多大陸客，但想不到這次見到的是人山人海……
- 2.今天周六下午去中環蘭桂芳附近，怎麼都想不到竟也是人山人海（以前周六、日，中環一帶幾乎是水靜河飛）……
- 3.中環山上最近半年內多了許多民航飛機飛過，從早上七點多至半夜十一點多，飛機絡繹不絕……以前幾乎無此現象。難怪中港航空公司今年都賺大錢，堪稱航空業的大時代。
大量資金流向新興市場，程度近乎瘋狂，僅僅用熱錢來形容他們是否正確，全面，足夠？有香港銀行業人士說：過去半年多流入本港的資金并無撤走的跡象，等等。
世界是否正在發生深刻的變化，而此變化所伴隨的現象就是資金流、物流和人流的變化，所有這些變化最終將會導致資產價格的變化。而這些資產價格的變化將會是革命性的。我們並不能簡單籠統地將之以流動性充裕來作解釋，否則我們可能是“一葉障目”。最後，再回到上述問題上來，就是無論推出何種措施，資金流、物流、人流的變化趨勢是否會發生變化呢？答案已經告訴你了。
- 問：最近2--3個月,新界鄉村洋房別墅成交暢旺,價格堅挺,對此走勢,應該怎樣看待?(8/10/2010)
答: 這是一個大問題.應該由大循環的角度來分析, 由97年之後本港樓市開始下跌,至03年見底回升至今,整個新界洋房別墅回升過程有下列特性：
- 1. 回升幅度緩慢
- 2. 偶有起伏,但向上趨勢明顯
- 3. 08年金融海嘯所帶來的影響十分短暫, 尤其是價格還是比較堅挺
- 4.今年歐債危機更是短暫又僅是心理層面的
既便這幾年新界洋房別墅的價格已從穀底回升不少,但還未達到97年高峰時期的價格,僅及當時的70∼80%(以平均計),從實質來說,97年之後的樓價暴跌,到2003年的見底及其後的緩慢回升,只是本港樓價經過幾十年漫長的上升之後的一個正常的回調和整固過程,是健康的, 幅度夠深,時間跨度也是夠長。而從此以後, 即這2年開始的升浪,可看作是未來即將展開的長期牛市的一個起步而已。而近期所展現的黃金牛市、美元貶值、通脹預期,將會在未來一段相當長的時期內始終存在,而這又將對新界鄉村洋房別墅的升勢起到推波助瀾的作用。
- 問：本人欲購買全橦獨立洋房，但最近2個月歐洲主權債務危機期間，獨立洋房價錢並未如想像般有所回落，請問本人應如何做才好？(21/6/2010)
答：對歐洲主權債務危機要有一個客觀的看法，切勿人云亦云。依我之見，危機應該不會如許多專家或評論員所述般，會造成全球經濟二次探底。希臘事件不可與雷曼事件同日而語，歐洲主權債務危機也不是由美國次按引爆的全球金融危機。
獨立洋房的價格由供求關係所決定，獨立洋房與普通村屋不同，所面對的買家也不同，它們處於不同的市場，優質獨立洋房（車到，大花園，私隱度高，建築質量上乘，建築風格獨特）供應量稀少，價格自然堅挺，我估計優質獨立洋房的價格將繼續跑贏其他村屋。
- 問：貴公司推出的量身定造服務很獨特,很吸引,可否詳細說明一下？(20/7/2009)
答：獨特而有品味的個性，匹配的只能是與之相符的居所，雖未集萬千喜好於此，但依然以自己的風雅，靜立于伊水之畔，用房子定造屬於自己的心情。 自助別墅設計是豐源特為別墅愛好者精心設計的一項特色服務，客戶可以根據自己的喜好, 來選擇外牆的造型、顏色和線條的款式及其顏色、各式各樣的室內間隔設計、廳房地臺磚的款式及其顏色、廚房/廁所的設計及其設施配搭、室內牆身的顏色襯托等。好讓客戶有100%的自由度來實現自己的夢想家園。
實例： 2008年4月的一天，像往常一樣接待客人的諮詢電話，電話裏的一位先生說要看現樓，他對公司的現樓各方面都非常滿意，只是格局設置不合他心意，於是給這位元客戶介紹了公司新推出的“度身訂造/訂購別墅”計劃，因為該先生想訂一幢有更大自由度的房子，看了我公司的自助式別墅，表示可以考慮。 經過再三的斟酌比較還是覺得豐源地產的洋房比較合乎這位先生的心意，並有“量身訂造別墅”計畫做保障，最後在在9月決定訂購我們公司的一座全幢單位.。當簽署丁屋認購書及交付第一期5%款項後, 我們公司即為這位元客戶設計出多套的間隔方案供他選擇, 經過多次的修改, 按他的要求把門窗大小及水電表位置,水電預安放等都作出最適合的安排, 他們選擇了分層套房設計方案, 並在2/F的露臺頂加裝金字頂裝飾. 令到全幢樓宇更加有歐陸風彩.當石屎廊做到2/F完成交付二成款後, 這位元客戶己來公司定出合自己心水的室內外所有磁磚, 還按他的要求把落地玻璃門換成是雙重隔音玻璃門. 套房也有部份墻身就做譚太最喜歡的墻紙. 客飯聽加裝了新潮的角線. 令到客廳更加有空間感, 2/F上天臺的樓梯不做墻身, 感覺更加明亮, 還有浴室磁磚, 潔具等等一一都按譚生譚太的要求做, 簡直就是免費幫助他們搞室內裝飾, 也為他們節省了一筆不小的裝潢費用。
從簽約到到現在, 不過是8個月的時間, 所有建造工程已完成, 而且政府部門已完成了檢驗樓程式, 這位元業主只開心地等收樓入住了。
- 問：最近全球尤其是亞太地區股市都有不俗的表現，請問洋房價格之走勢如何？(1/6/2009)
答：今年三月中以來全球尤其是亞太區之股市確實升幅不俗。但通常股市行先，樓市行后，就現階段來說，洋房價格暫時未跟得貼股市之走勢，即洋房尚有較多水位，未有入市的買家值得留意。
- 問：由於金融海嘯，市區部分樓價已有些下調，為何洋房樓價的下調並不明顯，甚至部分還上升?(16/02/2009)
答：我們嘗試分以下列幾點來解釋上述現象:
- 1、由所謂“金融海嘯”暴風以來，地產市場之發展情況來看。這次的的影響，其廣度和深度並非如97年亞洲金融風暴般厲害。所以因所謂“金融海嘯”而導致樓市大跌之願望可能只是一廂情願
- 2、 市區部分樓宇之樓價下調，很大部分原因是因為07/08年該些市區樓炒過籠，這次只屬“炒過籠”之後的正常調整，且調整幅度會屬“健康”範圍
- 3、 面對絕大部分洋房於07/08年度均未出現炒賣現象，更談不上“炒過籠”，故此次調整“輕微”亦屬正常
- 4、 隨著建材價格居高不下之緣故，某個別優質洋房盤價格預計於09年尚有小幅的上升空間
- 問：金融海嘯對樓市的影響究竟有多深？(3/11/2008)
答：要回答上述問題，首先要分析清楚下列兩個問題：
- 1、97亞洲金融危機對樓市的影響
- 2、 97亞洲金融危機與本次金融海嘯的分別之處
- (1) 97亞洲金融危機時，本港幾乎是全民炒股，炒樓，資產價格已被炒到天價，與當時市民可以承受的程度相去甚遠，所以一場風暴令資產價格大幅調整，其後幾年，香港進入痛苦的調整期
- (2) 本次金融海嘯起源於美國的次按危機，然後波及歐洲，再到亞洲等新興市場，本港的樓市經過過去2、3年的發展，雖已走出低迷，但對於中低價樓，其價格就算與97高峰相比，仍有相當差距，遠遠未到瘋狂的程度，故相信此次金融海嘯對中低價樓的影響，從整體來說，不應盲目的看得太過悲觀
- 問： 市況似乎有平穩下來的跡象，我睇洋房已有1年多了，現時是否應決定入市？(21/09/2008)
答： 過去一周，全球金融市場可謂跌蕩起伏，且驚心動魄，令人“目不暇接”。 但隨著各國政府/央行的大規模積極救市，市場應可逐步穩定下來，正進入一個恢復和平穩發展的狀態，本地洋房市場由去年尾至今，在整個金融市場動盪不安的情勢下，仍然能夠有一個十分平穩的發展，價格基本平穩，基本無甚變化，還略有上升（對優質全幢盤而言）故相信洋房市場在農曆年前會有一輪較為火爆的行情出現
- 問：現時市場（股市）不穩定，至於買洋房是否要遲一些時候再考慮?（14/09/2008
答：由於美國次按危機，本港股市近年來出現相當的調整，難免對樓市構成心理影響。但是從本港樓市的基本因素著手，你會發現近期樓市的調整實屬心理作用多過實際。樓價還是具有相當支援力，只是由高位調整了6%，究其原因，主要有以下幾條：
- 1.各類建築材料價格居高不下，建築成本未見下調
- 2.洋房現時價格與97高峰期時相比，普遍仍有40%左右的差距。現時的洋房價格仍十分合 理，未有任何泡沫，且以用家居多
- 3.供應量持續低企，眾所周知，可以建造丁屋的土地賣少見少，且開工紙審批需時，少則 3∼5年，長則8-10年以上，供應市場的洋房別墅量實在是有限
- 問：現時是否買洋房的適當時機?
答: 首先有下列幾個因素需要留意：
- 1、由於港元與美元挂勾, 美元已多番減息, 港元幾乎都跟隨. 令到現時樓宇按揭利率約3%左右. 已相當低息。
- 2、由於近年來, 尤其是最近半年美元加速扁值, 令到與美元挂勾之港幣亦同步扁值, 而同期各類商品及農產品之價格大幅飆升, 物業作為一種商品而言, 一樣都據有保值、升值之功能。
- 3、洋房作為一種低密度的物業, 所處環境是高樓大廈所不能比喻的. 而且供應裏量少, 據有相當升值空間.。 終合而言, 現時是買洋房的適當時機。
- 問：本人想購買洋房，但又不知道如何選擇。現時市面上有舊樓(及樓齡長的)但價錢便宜一些，也有新樓但價
錢貴一些，請問分別在哪裏？
答： 價錢不同的原因有多種，很難三言兩語講清楚，如洋房的位置、交通、建築素質、室內設計、樓齡長短、座向、開陽程度等等,都可能是價錢不同的原因。
但有一點洋房準買家必須知道, 就是近幾年新建的洋房, 其結構工程政府都規定須由政府認可的工程師及其相關人士監管簽名方可批出入伙紙。而2000年之前（大約）並無此項規定，故新建洋房的結構肯定比舊洋房有保障。
- 問：本人欲購買2層複式，不知應該選擇G/F-1/F複式的好呢,還是1/F-2/F複式的好?
答： 這主要視於個人的取向，很難一概而論，但G/F-1/F複式和1/F-2/F複式有一個最基本的不同就是前者要預留一個樓梯間給2/F用。而後者就不存在這個問題，故G/F-1/F複式的實用率就沒有1/F-2/F複式的實用率高，前者的總體面積通常比後者少130呎左右。這一點買家須留意。
- 問：現時洋房價錢已有一定程度的升幅，但洋樓升幅更大，不知是否應該追入洋房?
答：是的，洋房的升幅比起洋樓還是算溫和的, 但預計於未來一至二年, 洋房的升幅可以追回部分失地，原因如下：
- 1、新供應量越來越少，因為可以申請起丁屋之土地越來越少, 政府並無增加此方面的土地範圍。
- 2、原材料價大幅攀升，於過去年多時間內，大部分建築原材料的升幅數以幾倍計,此方面成本的增加最終會反映在樓價內,我的估計未來1~2年內，洋房尤其是新落成的洋房，售價有三成至七成的上升空間。